Расчетная чистая прибыль
591,3 млн ₽
Ориентир чистой прибыли по девелоперскому сценарию при текущей цене входа 650 млн ₽.
Объект сделки
Здание 950 м² на Цветном бульваре
Объект расположен в центре Москвы и уже имеет действующую базу для размещения гостей, проживания, ритейла и ресторанного формата. Это не пустое здание под гипотезу, а готовый актив, который можно обновить и усилить.
Что получает покупатель
Это не пустое здание, а объект с премиальной локацией, фасадом, помещениями и уже существующей коммерческой базой.
У объекта уже есть физическая основа и выгодная городская локация. Основной потенциал связан с обновлением продукта, улучшением качества помещений и усилением доходной модели.
Цена входа
650 млн ₽
актуальная стоимость покупки
Площадь и этажность
949,7 м²
3 этажа + цоколь + возможность надстроить 3 этажа
Локация
Центр Москвы
Цветной бульвар
Текущая база
Ресторан, ритейл, гостиница, квартиры
существующие функции объекта
Инвестиционный дашборд
Расчетная модель показывает потенциал объекта после обновления
Экономика объекта после реновации, настройки функций и процессов и более эффективной работы с доходными площадями.
Период окупаемости
8,9-10,5 года
Диапазон расчетной окупаемости сформирован от цены входа 650 млн ₽ и показан без учета налогов, для корректного сравнения операционной логики сценариев.
Сценарии модели
4
варианты использования площадей после обновления объекта
Доходные функции
Гостиница, проживание, ресторан, ритейл
модель показывает денежный поток по ключевым зонам объекта
Дашборд показывает не текущее состояние объекта, а расчетный потенциал после обновления. Детальная логика далее раскрывается через локацию, структуру актива и сценарии модели развития.
Локация
Локация поддерживает спрос на ресторан, проживание и коммерческие площади
Цветной бульвар дает объекту не только статус центрального адреса, но и практическую базу спроса: метро рядом, плотный городской поток, исторический центр и туристическое окружение.
Преимущества локации
В этой локации сходятся три источника спроса.
Для доходного объекта важна не только центральность. Нужна среда, которая каждый день создает поток гостей, арендаторов и посетителей.
Ресторанный поток: городская улица, пешеходная активность и деловое окружение.
Спрос на проживание: центр Москвы, деловые поездки, туризм и события.
Коммерческая устойчивость: первая линия, пешеходный бульвар и окружение с высокой городской активностью.
Транспорт
Метро в 3-х минутах пешком
Близость к станциям Цветной бульвар и Трубная упрощает доступ для гостей, сотрудников, посетителей ресторана, арендаторов и проживающих
Исторический центр
Связка с Кремлем и ключевыми маршрутами
Локация воспринимается как часть центральной Москвы, что усиливает привлекательность для краткосрочного и среднесрочного проживания.
Ресторан
Среда для идеального трафика
Плотный городской поток, деловая активность и туристический маршрут поддерживают востребованность ресторанной функции.
Проживание
Спрос не только от туристов
Центр Москвы подходит для туристического, делового и событийного спроса, что расширяет базу загрузки объекта.
Данный блок демонстрирует, что локация не просто “красивая”, а работает на будущую доходность объекта через ресторан, проживание и коммерческие площади.
Структура актива
Функции здания распределены по трем доходным уровням
Схема показывает, как внутри объекта разделяются основные зоны: цокольный ресторанный контур, первый этаж и верхние этажи для проживания. Это помогает понять, где формируется денежный поток после обновления концепции.
Цоколь
Ресторанная аренда
Нижний уровень работает как самостоятельный ресторанный контур и формирует отдельный арендный доход.
1 этаж
Зона выбора сценария
Первый этаж является ключевой зоной настройки модели: его можно сохранить для гостиницы или перестроить под ресторан.
2-3 этажи
Квартиры
Верхние этажи остаются базой для проживания после реновации и формируют основной арендный контур.
Данный блок: показывает не просто этажность здания, а распределение будущих доходных функций внутри объекта.
База андеррайтинга
Модель собрана по трем источникам будущего денежного потока
В данном блоке представлены расчетные вводные: какие ставки, площади и операционные параметры заложены в модель. Эти параметры используются для сравнения сценариев после обновления объекта.
01
Ресторанный контур
Ставка аренды
8 000 ₽
за м² в месяц
Площадь 1 этажа под ресторан
230 м²
включая коммерческий блок
Вложения в подготовку 1 этажа
10 млн ₽
02
Коммерческий блок
Площадь блока
105 м²
Ставка отдельной аренды
4 000 ₽
за м² в месяц
При ресторанном сценарии
входит в 230 м²
отдельный доход не считается
03
Проживание
Номерной фонд
30 / 23
в зависимости от сценария 1 этажа
Средняя цена номера
8 000 ₽
за номер в сутки
Загрузка / чистая операционная доходность
80% / 50%
Вложения на 1 номер при реновации
1,08 млн ₽
при средней площади номера 20 м²
Все сценарии сравниваются без учета налогов. Это позволяет сначала оценить операционную модель объекта, а уже затем выбирать юридическую и налоговую структуру сделки.
Экономика одного номера
Один номер после реновации дает 1,168 млн ₽ расчетного чистого дохода в год
Этот блок показывает базовую единицу модели: затраты на подготовку одного номера и его годовой денежный поток при средней цене номера 8 000 ₽, загрузке 80% и чистой доходности 50%.
Доходность номера
Формула годового дохода
Средняя цена номера
8 000 ₽ / сутки
Период расчета
365 дней
Норматив загрузки
80%
Чистая доходность
50%
Расчет на 1 номер
1,168 млн ₽
8 000 × 365 × 80% × 50%
Вложения в номер
Затраты на реновацию
Мебель, оборудование, санузел и спальня
600 000 ₽
Отделочные работы: 22 000 ₽ × 20 м²
440 000 ₽
Чистовые материалы пола: 2 000 ₽ × 20 м²
40 000 ₽
Итого на 1 номер
1,08 млн ₽
При 30 номерах
35,04 млн ₽ / год
При 23 номерах
26,86 млн ₽ / год
Данный блок: показывает, как экономика одного номера масштабируется на номерной фонд 30 или 23 номера в зависимости от сценария первого этажа.
Сценарии развития 1 этажа
Первый этаж дает больше дохода в ресторанном сценарии
Первый этаж можно оставить в номерном фонде или передать под ресторанный формат. Расчет показывает, что ресторанная аренда дает более высокий годовой доход даже с учетом вложений в реконструкцию этажа.
Вариант 1
Сохранить 7 номеров
Количество номеров
7
Чистый доход на 1 номер
1,168 млн ₽ / год
Расчет
7 × 1,168
Годовой доход
8,18 млн ₽
без учета налогов
Экономический эффект
13,90 млн ₽
дополнительного дохода в год
Вариант 2
Передать под ресторан
Площадь 1 этажа
230 м²
Ресторанная ставка аренды
8 000 ₽ / м² / мес
Расчет
230 × 8 000 × 12
Годовой доход
22,08 млн ₽
без учета налогов
При вложениях 10 млн ₽ на реконструкцию первого этажа под ресторанный формат переход окупается менее чем за год относительно потери дохода от 7 номеров.
Сценарии окупаемости
4 возможных сценария после обязательной реновации
Модель показывает, как меняется окупаемость при разных вариантах использования первого этажа и разном уровне средней ставки проживания.
Сценарий A
Базовый после реновации
Цоколь под ресторан, 30 номеров и коммерческий блок отдельно. Средняя ставка номера - 8 000 ₽.
Инвестиции
682,4 млн ₽
Годовой доход
64,90 млн ₽
Окупаемость
10,5 года
Сценарий B
Базовый с ростом ставки
Та же структура, но после реновации средняя ставка номера увеличивается до 8 800 ₽.
Инвестиции
682,4 млн ₽
Годовой доход
68,40 млн ₽
Окупаемость
10,0 лет
Сценарий C
Первый этаж под ресторан
Цоколь и первый этаж передаются в ресторанную аренду, 23 номера остаются для проживания. Средняя ставка номера - 8 000 ₽.
Инвестиции
684,84 млн ₽
Годовой доход
73,76 млн ₽
Окупаемость
9,3 года
Сценарий D
Ресторан + рост ставки
Первый этаж передается под ресторан, 23 номера остаются для проживания, средняя ставка номера растет до 9 000 ₽.
Инвестиции
684,84 млн ₽
Годовой доход
77,12 млн ₽
Окупаемость
8,9 года
Наиболее выгодный сценарий без самостоятельного управления рестораном - передача первого этажа под ресторанную аренду при сохранении 23 номеров / квартир.
Защита цены
Цена 650 млн ₽ обоснована через нормализацию доходной модели
Объект не должен оцениваться только как здание. Его инвестиционная логика раскрывается через реновацию номерного и квартирного фонда, ресторанную аренду и правильное распределение функции первого этажа.
Цена входа
650 млн ₽
Расчетный срок окупаемости по сценариям находится в диапазоне 8,9-10,5 года без учета налогов.
База
После реновации
Даже без передачи первого этажа под ресторан объект близок к 10-летней окупаемости.
10,5 года
Ставка 8 800 ₽
Умеренный рост ставки
Небольшой рост средней ставки номера выводит базовую модель к целевому уровню.
10,0 лет
1 этаж
Ресторанный сценарий
Передача первого этажа под ресторанную аренду усиливает годовой денежный поток.
9,3 года
Лучший сценарий
Ресторан + рост ставки
Комбинация ресторанного сценария и ставки 9 000 ₽ дает максимальную расчетную доходность.
8,9 года
Не ставка на один источник
Доходность формируется комбинацией ресторанной аренды, аренды от проживания и коммерческого блока.
Без ресторанного операционного риска
Ресторанный контур рассматривается как аренда, а не как самостоятельное управление ресторанным бизнесом.
Рост через перераспределение площади
Ключевой эффект дает перевод первого этажа из менее доходной гостиничной функции в ресторанный формат.
Инвестиционная логика цены строится не на текущем состоянии управления, а на нормализации доходных контуров после реновации.
Инвестиционный вывод МААТ
Покупатель получает не просто гостиницу, а доходный актив с несколькими сценариями роста
Инвестиционная логика строится на сочетании трех контуров: ресторанная аренда, проживание и коммерческая площадь. После реновации это дает покупателю не один источник дохода, а управляемую модель в центре Москвы.
Ключевой ориентир окупаемости
8,9-9,3 года
Расчетная окупаемость при передаче первого этажа под ресторанную аренду и сохранении 23 номеров / квартир.
Покупка за 650 млн ₽ имеет расчетную опору
Базовый сценарий после реновации показывает окупаемость около 10,5 года, а более сильные сценарии сокращают ее до уровня ниже 10 лет.
Главная точка роста - первый этаж
Сохранение 7 номеров дает 8,18 млн ₽ годового дохода. Ресторанная аренда первого этажа дает 22,08 млн ₽ в год.
Ресторанный контур считается как аренда
Модель не требует от инвестора самостоятельного управления ресторанным бизнесом и снижает операционный риск.
M
Финальный инвестиционный тезис
Покупатель получает актив, где рост доходности достигается не усложнением проекта, а правильным распределением площади между более доходными функциями. После реновации и настройки модели объект может работать как доходная платформа в центре Москвы.
Что уже есть в активе
Объект уже является действующей бизнес моделью в сфере проживания и ресторанной аренды.
Покупатель заходит не в пустую оболочку. В активе уже есть фасадная идентичность на первой линии, гостиничные номера и квартиры, зона приема гостей и ресторанный контур. Реновация здесь работает как усиление существующей базы, а не как запуск проекта с нуля.
Суть для инвестора
Главная ценность текущего состояния не в качестве отделки, а в том, что функциональная структура уже собрана. После реновации и перераспределения площадей объект можно вывести в более доходный продукт без необходимости доказывать базовую жизнеспособность формата.
Фасад
Городская видимость
Объект уже имеет читаемый фасад и входные группы в центральной городской среде на первой линии.
Проживание
Номерной фонд
Номера и квартиры физически сформированы и могут стать базой для обновленного продукта после реновации.
Прием гостей
Гостевая зона
В объекте уже есть зона приема гостей и базовая инфраструктура для проживания.
Ресторан
Коммерческий контур
Ресторанная функция уже присутствует в объекте и подтверждает доходность этого сценария.
Вывод: объект не нужно изобретать заново. Основной потенциал лежит в реновации, повышении качества продукта и более точной сборке доходных функций.
Дополнительный сценарий девелопмента
У актива есть потенциал роста через надстройку и архитектурное усиление
Базовая модель уже показывает приемлемую окупаемость. Следующий уровень - усилить актив через добавление трех новых этажей с панорамным остеклением и эксплуатируемую кровлю с рестораном. В этой логике объект становится не только доходным активом, но и более редким продуктом с повышенной капитализацией в центре Москвы.
В чем инвестиционная логика усиления
Этот сценарий нужен не для того, чтобы усложнить объект, а для перевода его в более высокий продуктовый класс. Нижняя часть здания сохраняет читаемую городскую архитектуру, а верхний объем формирует новую премиальную часть: больше видовые площади и дополнительную ресторанную функцию на кровле.
Надстройка
Дополнительная площадь
Три новых этажа дают объекту новый объем продаваемой и эксплуатируемой площади. Это значительно усиливает доходную модель и итоговую стоимость актива.
Архитектура
Более сильный продукт
Сохранение архитектуры нижних этажей в сочетании с современным панорамным верхом позволяет получить продукт более высокого уровня без потери городской идентичности.
Кровля
Видовой ресторанный сценарий
Эксплуатируемая кровля с рестораном создает отдельный магнит для трафика и повышает премиальность всего объекта.
Капитализация
Рост стоимости на выходе
После реализации такого сценария инвестор получает не только более доходный объект, но и более редкий архитектурно усиленный актив с премиальной рыночной упаковкой.
Важно: этот блок показывает потенциал сверх базовой модели. Базовая окупаемость считается без надстройки, а сценарий с дополнительными этажами требует отдельной градостроительной, юридической и проектной проработки.
Экономика девелопмента
Девелоперский сценарий дает отдельный контур прибыли сверх доходной модели
Это не основной сценарий эксплуатации, а дополнительная возможность для покупателя: увеличение площади, создание премиального жилого продукта и последующая продажа квартир или сдача их в аренду. В текущей версии расчета цена входа принимается на уровне 650 млн ₽.
Цена входа
650 млн ₽
текущая стоимость покупки объекта
Площадь после реконструкции
1 589,7 м²
949,7 м² + 460 м² + 180 м²
Потенциальная выручка продаж
2,346 млрд ₽
1 020 м² × 2,3 млн ₽ / м²
Затраты на реконструкцию
835,1 млн ₽
проектирование и строительный этап
Продукт
6 премиальных квартир
Расчетная жилая площадь составляет 1 020 м²: шесть квартир средней площадью около 170 м².
Продажи
2,3 млн ₽ за м²
Модель исходит из средней цены реализации премиального жилья 2,3 млн ₽ за м².
Подготовка
10-12 месяцев
В расчете заложен подготовительный этап до выхода на строительные работы.
Срок
До 2 лет
Модель рассматривает срок реализации проекта не более двух лет.
Почему этот блок усиливает инвестиционный тезис
Базовая часть лендинга показывает, что объект может работать как смешанный доходный актив. Этот блок добавляет вторую логику: покупатель получает не только операционную окупаемость, но и потенциальный девелоперский доход через увеличение площади, премиальный продукт и продажу квартир.
Важно: экономика реконструкции является предварительной. Сценарий требует дальнейшей градостроительной, юридической и проектной проверки. В расчете также не учтены инфляция, возможный рост цены продажи и потенциальная экономия затрат на 10-15% на этапах строительства.
Контакт MAAT
Предметное обсуждение объекта с командой MAAT
Если объект представляет интерес, команда MAAT организует закрытое обсуждение сценария покупки, структуры сделки и дальнейшего доступа к материалам.
Порядок взаимодействия
Документы и расширенная модель передаются адресно.
Формат работы выстроен для целевого инвестора: сначала подтверждается предметный интерес, затем обсуждается структура сделки, после этого открывается доступ к материалам и согласуется осмотр объекта.
01
Контакт
Инвестор связывается с MAAT и обозначает интерес к объекту.
02
Обсуждение
Уточняется профиль покупателя, структура сделки и приоритетный сценарий.
03
Конфиденциальность
После согласования формата подписывается соглашение о конфиденциальности.
04
Материалы и осмотр
Передаются документы, планировки, расчеты и согласуется визит на объект.
Фокус разговора
Сценарий входа, структура сделки и дальнейшая работа с моделью.
Доступ к материалам
Документы и расширенные расчеты передаются после согласования формата.
Осмотр объекта
Визит согласуется после подтверждения предметного интереса.
MAAT сопровождает инвестора от первого контакта до обсуждения модели входа,
структуры сделки и дальнейшей работы с документами.